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資産整理で不動産の売却手続きを何から始めるか迷ったら、希望する手取り額・売却期限・名義や共有者の有無を整理し、条件に合う売却サポートを選ぶことが出発点です。仲介と買取の価格・現金化までの見通し・内覧対応の負担を比べることで、事情に合う売り方を絞れます。さらに、査定の根拠や支援範囲、費用の確認方法を押さえれば、高い査定額だけに惑わされず依頼先を検討できます。相続や住宅ローンがある場合の相談先、売却後の税負担も踏まえ、いつまでにいくら残したいかを軸に、任せる業務と先に解消すべき課題を判断していきましょう。
資産整理の売却手続きは「希望する手取り額・期限・権利関係」に合う売却サポートを選ぶ
資産整理の売却サポートは、提示された価格の高さではなく、必要な資金を期限までに確保できる見通しと、名義・共有などの課題への対応力で選びます。売却手続きを相談する前に、「譲れない条件」と「調整できる条件」を分けておくと、事情に合わない提案を見極めやすくなります。
希望する手取り額と現金化の期限から優先順位を決める
まず、売却代金から返済や費用などを差し引いて残したい金額と、その資金を使う日を整理します。期限は売買契約を結ぶ日ではなく、代金を受け取る日を基準にしてください。納税や住み替えなど使途が決まっている場合は、支払日に間に合う引渡し・入金の計画を立てられるかが判断軸になります。
たとえば、相続した空き家を遠方から管理しており、維持費の負担を早く終えたい場合を考えます。この条件では、売却価格の上積みだけでなく、現地へ行く回数や家財整理の負担、引渡しまでの見通しも優先事項です。一方、資金化を急がず維持管理を続けられるなら、希望額を重視して購入希望者を探す余地があります。同じ空き家でも、所有者の事情によって必要な支援は変わります。
登記事項証明書・ローン残高・共有者の意向で課題を洗い出す
価格や期限の希望があっても、所有者や借入れの状況によっては、そのまま販売を進められません。法務局で取得できる登記事項証明書は、登記上の所有者や抵当権などを把握する資料です。抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関などが不動産から優先的に弁済を受けるための権利を指します。借入残高そのものは登記だけでは分からないため、金融機関の残高証明書などと照らし合わせます。
共有名義なら、物件全体の売却について共有者の意向がそろっているかも整理します。相続した物件では、登記上の名義が亡くなった方のままになっていないかが入口です。この段階で解決方法まで決める必要はありませんが、「名義が未整理」「共有者の希望が不明」「返済に必要な資金が不足しそう」といった懸念は、査定依頼時に伝えると、実現性のある提案を受けやすくなります。
物件の状況に応じて必要な支援を絞る
相続した空き家なら、現地調査や家財整理の手配に加え、登記について司法書士へ相談できる体制が候補になります。賃貸中の物件なら、賃貸借契約や敷金などの引継ぎを整理できる担当者が必要です。売却するからといって入居者に当然に退去を求められるわけではないため、空室にすることを前提に計画を立てないようにします。
最初の相談には、希望する手取り額、入金が必要な時期、名義・借入れの状況、現地対応できる範囲を一枚にまとめて持参すると話が具体化します。資料や関係者の意向が不明な部分は、推測で埋めず「未確認」と記載してください。その不足を誰が、どの順序で補うのか説明できる支援先かどうかが、資産整理を任せる際の最初の判断材料になります。
仲介と買取はどちらが合う？売却価格・期限・対応負担を比較する
価格を重視し、購入希望者が見つかるまで待てるなら仲介、売却時期の見通しや対応負担の軽減を重視するなら買取が候補になります。仲介は不動産会社が購入希望者を探して売る方法、買取は不動産会社が直接買主になる方法です。ただし、買取でも物件によっては対象外となり、家財を残せるかどうかも契約条件によって異なります。
仲介と買取を、価格・現金化の見通し・売主の作業量で比較する
仲介では市場の需要を踏まえて売出価格を設定し、購入希望者との交渉で成約価格が決まります。一方、買取では不動産会社が再販売費用や改修費用、売れ残るリスクなどを織り込んで価格を提示するため、仲介での成約を目指す場合より価格が低くなる傾向があります。価格差だけでなく、その価格で売却できる確実性と引渡し条件を合わせて比較する必要があります。
資産整理の方法を選ぶ際は、次のように「誰が買うか」によって変わる条件を整理すると判断しやすくなります。
| 比較軸 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格の決まり方 | 周辺の取引状況や反響を踏まえ、買主との交渉で決まる。査定額で売れるとは限らない。 | 買取会社が改修・再販売の費用やリスクを見込んで提示する。仲介より低くなる傾向がある。 |
| 現金化の見通し | 買主が見つかる時期は未確定。買主の住宅ローン審査などでも日程が変わる。 | 条件合意後は引渡し・入金日を調整しやすい。ただし、調査や社内審査などに左右される。 |
| 内覧への対応 | 購入希望者ごとに日程調整が必要になる場合がある。立会いを任せられる範囲は要相談。 | 買取会社による現地調査は必要だが、一般の購入希望者向けの内覧対応は通常不要。 |
| 残置物の処分 | 家財などは売主が撤去して引き渡す条件が一般的。買主との合意で残せる場合もある。 | 残したまま引き受ける会社もあるが、対象物や費用負担、価格への反映を確認する必要がある。 |
仲介の査定額と買取の提示額は、同じ確度の金額ではありません。仲介では「売れると見込む価格」、買取では「調査後に実際に買い取る条件が固まった価格」かを区別し、入金予定日と売主が担う作業までそろえて比べてください。
内覧・鍵の管理・残置物処分は、任せられる範囲で判断する
対応負担は、仲介か買取かだけでは決まりません。仲介でも、鍵を預けて不動産会社に内覧対応を任せられる場合があります。居住中なら事前連絡や立会いの要否、空き家なら鍵の保管方法や内覧後の施錠・報告方法まで取り決めると、売却手続き中の行き違いを減らせます。
たとえば、居住中の自宅を売りたいものの、勤務の都合で内覧に対応できる曜日が限られる場合を考えます。売却を急がず、予約をまとめて受けられるなら仲介を選ぶ余地があります。一方、転居日が決まっていて、繰り返しの内覧や家財処分が難しいなら、残置物の引受けに対応する買取も比較対象になります。
ただし、「現状のまま買取」という説明だけで、すべての家財や不用品を残せるとは判断できません。残す物と持ち出す物を一覧や写真で区別し、処分費用を別途請求されるのか、買取価格に含まれるのかを契約書などに残します。売却サポートに処分業者の紹介が含まれていても、処分そのものが無料とは限りません。
買取保証付き仲介は、切替期限・価格・適用条件を確認する
仲介で販売し、一定期間内に売れなかった場合に、あらかじめ定めた条件で不動産会社が買い取る「買取保証付き仲介」というサービスもあります。まず仲介での売却を試したいものの、販売活動をいつまでも続けたくない場合の選択肢です。ただし、すべての会社・物件で利用できるわけではありません。
契約前には、仲介で販売する期限、買取への切替条件、保証される買取価格、引渡し・入金日を分けて確認してください。「販売期間が終了する日」と「代金を受け取れる日」は同じではありません。また、物件調査の結果による対象除外や、残置物の撤去などの条件が付くこともあります。
比較を依頼する際は、仲介の想定成約価格だけでなく、直接買取の提示額と、買取保証を利用した場合の条件も書面で出してもらうと整理できます。価格を追求できる期間と、その後に引き受けられる価格・作業負担が明確になれば、自分の資産整理に合う売り方を選びやすくなります。
売却サポートの依頼先は、査定の根拠・対応範囲・費用で見極める
売却サポートの依頼先は、査定額の高さではなく、その価格を説明できる根拠、販売活動と専門家連携の範囲、費用の条件をそろえて比較します。資産整理の売却手続きを任せるなら、口頭の説明だけで判断せず、査定書・販売計画・見積書に具体的な内容を示してもらうと、会社ごとの違いが見えてきます。
査定額は成約事例・競合物件・物件固有の条件から説明できるかを比べる
査定額は、不動産会社が売却できると見込む価格であり、その金額での成約を保証するものではありません。比較では、実際に売買が成立した「成約事例」と、現在売り出されている競合物件の価格を分けて説明してもらいます。売出価格だけを根拠にした査定では、買主が受け入れる価格との隔たりを判断しにくいためです。
査定書では、比較対象の所在地・取引時期・面積・築年数などに加え、自分の物件との違いをどう価格に反映したかを読み取ります。マンションなら階数や向き、管理状況、戸建てなら接道や建物の状態など、価格を上下させる条件の説明があるかが判断材料です。
たとえば、同じマンション内の成約事例を使い、一方の会社が高めの査定額を提示した場合を考えます。その会社が室内の改修状況や眺望の違いを示し、競合住戸との比較まで説明できれば、価格差を検討する材料になります。「人気があるから」という説明だけなら、想定成約価格と、販売を始める売出価格を分けて提示してもらう必要があります。
広告・内覧・価格見直しの提案と販売報告の中身を比較する
販売支援は「広告に掲載する」という説明だけでなく、掲載先、写真や紹介文の作成方法、問い合わせへの対応、内覧後の意見収集まで比較します。買主から反応がない場合に、広告の改善と価格の見直しをどう切り分けて提案するかも、担当者に尋ねたい点です。
販売状況の報告は、頻度と連絡手段に加え、報告内容まで具体化してもらいます。問い合わせ件数や内覧件数だけでなく、購入を見送った理由、競合物件の動き、次に行う施策が含まれていれば、売主も価格変更の必要性を判断しやすくなります。不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」は種類によって報告義務などが異なるため、契約書の記載と会社独自の対応を区別して比べてください。
仲介手数料・追加費用・専門家への紹介条件を見積書で確かめる
費用は、仲介手数料と、それ以外に発生する支出を分けて見積もってもらいます。「査定無料」「相談無料」と書かれていても、別途依頼する調査や測量、特別な広告、専門家への相談まで無料とは限りません。追加業務については、内容・金額または算定方法・発注前の承諾方法・支払時期を見積書や契約書に残します。売れなかった場合や途中で依頼を終了した場合の負担も比較対象です。
専門家との連携では、登記を扱う司法書士や税務を扱う税理士について、紹介だけなのか、資料の受け渡しや日程調整まで支援するのかを尋ねます。不動産会社の担当者による一般的な案内と、専門家による個別判断は別です。初回相談の無料範囲、その後の報酬、契約先・支払先を明確にし、必要に応じて専門家本人から見積もりを受け取ります。
候補の会社には同じ物件資料と質問項目を渡し、査定の根拠、販売計画、追加費用の条件を書面で回答してもらうと比較しやすくなります。依頼先を絞る際は、提示額の高さよりも、価格の説明と契約条件に食い違いがなく、任せる業務と別料金の業務を具体的に区別できるかを基準にしてください。
売却手続きは何から始める？資料準備から契約・引渡しまでの進め方
売却手続きは、手元の物件資料を集め、不足書類の取得担当と期限を決めるところから始めます。仲介の場合は、資料確認、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しが一般的な順序です。ただし、境界の確認や登記の準備に時間がかかる物件では、販売活動と並行して進める作業もあります。売主が決める条件と、売却サポートに任せる実務を工程ごとに分けると、契約直前の手戻りを抑えられます。
資料は「手元にあるもの」と「取得が必要なもの」に分ける
まず、本人確認書類、登記済証または登記識別情報、購入時の契約書、図面、固定資産税の通知書などを整理します。マンションなら管理規約や管理費・修繕積立金が分かる資料、建物なら修繕履歴や設備の説明書も対象です。すべてそろうまで相談を待つ必要はなく、所在が分からない資料も含めて一覧にします。
売主は資料の提供と、過去の修繕・雨漏りなど自分が把握している事実の説明を担います。不動産会社には販売に必要な調査や資料取得の支援を依頼し、登記関係の不足や記載の不一致は司法書士に相談します。登記識別情報が見つからない場合も、代替の本人確認手続きが必要になるため、決済直前ではなく準備段階で伝えてください。
たとえば、資産整理で空き家を売却し、隣地との境界を示す資料が見当たらない場合は、不動産会社に現状を伝え、土地家屋調査士への相談や現地確認の要否を判断します。測量が必要か、販売と並行できるかは物件状況や取引条件によるため、調査結果が出る前に引渡し日を確約しない進め方が適しています。
媒介契約を結び、販売中の判断と連絡方法を決める
仲介を依頼する際は、不動産会社との依頼契約である「媒介契約」を結びます。一般媒介は複数社へ依頼でき、専任媒介・専属専任媒介は依頼先を一社に限定します。また、自分で見つけた相手と直接契約できるかなどにも違いがあるため、契約の種類と売主側の制約を契約書で確かめます。
契約時には、販売状況の報告日・連絡手段に加え、価格を再検討する時点と条件を決めます。広告掲載や内覧調整は不動産会社に任せられますが、売出価格の変更や購入申込みを受けるかどうかは売主の判断です。申込みが入ったら、価格だけでなく、買主の融資利用、契約条件、引渡し希望日をまとめて提示してもらい、承諾できる条件を回答します。
売買契約で引渡し条件を固め、決済までの作業を書面に残す
売買契約の前には、設備の有無や故障を記載する付帯設備表、雨漏りなど把握している状況を伝える物件状況報告書を、不動産会社と作成します。不明な点を推測で「問題なし」とせず、分かる事実と未確認事項を区別してください。契約書では、代金・手付金・引渡し日だけでなく、買主が融資を受けられない場合の扱いや、契約内容に適合しない不具合への責任範囲も読み合わせます。
家財を撤去して渡すのか、特定の設備を残すのか、修理をどちらが負担するのかは、対象物と完了期限を具体的に記載します。境界確認などが未了なら、その完了を契約上どう扱うかも合意が必要です。「現状のまま」という表現だけでは認識が分かれるため、残す物・撤去する物を写真や一覧で共有すると行き違いを防ぎやすくなります。
契約後は、売主が退去・残置物撤去などを進め、不動産会社が関係者の日程を調整し、司法書士が登記に必要な書類を確認します。決済は残代金の支払いと登記手続きなどを行う工程です。残代金の着金、必要書類、鍵の受け渡しを誰が確認するかまで事前に決め、最後に引渡し確認書などで完了内容を記録します。
相続・共有・住宅ローンがある場合は、売却前に障害を解消する
相続・共有・住宅ローンがある不動産も売却は可能ですが、買主へ所有権を移せる状態にするため、名義の整理、共有者の合意、ローン返済と担保の解除に見通しをつける必要があります。不動産会社の売却サポートだけでは解決できない問題もあるため、販売条件を固める前に、登記は司法書士、当事者間の争いは弁護士、返済条件は借入先の金融機関に相談します。
相続した不動産は、遺産分割と相続登記の進め方を整理する
亡くなった人の名義のままでは、通常、そのまま買主への所有権移転登記はできません。相続による名義変更である「相続登記」が必要になるため、遺言の有無や相続人の範囲、不動産を誰が取得するかを整理します。遺産の分け方を決める「遺産分割協議」が必要な場合は、その合意内容によって登記の進め方も変わります。
たとえば、親が残した空き家をきょうだいで売り、代金を分けて資産整理をする場合、誰の名義で売却するかと、売却後の代金をどう分けるかを一体で決める必要があります。便宜上、一人の名義にする方法も、合意内容や書類が不適切だと税務上の問題につながり得ます。登記方法は司法書士に、代金分配に伴う税務上の扱いは税理士に相談してから方針を固めます。
相続登記には申請義務があるため、売却予定が先でも放置しない対応が必要です。申請期限や必要書類は相続の状況によって異なるので、法務局や司法書士に確認します。相続人同士で取得者や分け方について争いがある場合は、登記の依頼とは別に弁護士へ相談し、合意形成の方法を検討します。
共有不動産全体を売るには、全員の同意と分配条件をそろえる
共有不動産全体の売却には、原則として共有者全員の同意が必要です。一人が窓口になっていても、他の共有者に代わって自由に契約できるわけではありません。売却への賛否に加え、受け入れられる価格、費用の負担、代金の分配方法、契約や登記への協力方法まで合意しておくと、購入申込み後の停滞を防ぎやすくなります。
自分の持分だけを売ることと、不動産全体を売ることは別です。持分のみの売却では買主や条件が限られることがあるため、全体売却と同じ条件で進められるとは考えないほうがよいでしょう。反対する共有者がいる、連絡が取れない、判断能力に懸念があるといった場合は、不動産会社による意向調整だけで進めず、弁護士や司法書士に事情を伝えて必要な手続きを判断します。
住宅ローンが残る場合は、完済と抵当権抹消の見通しを立てる
住宅ローンが残っていても売却はできますが、通常の取引では、引渡し時に完済し、金融機関が不動産を担保に取る権利である「抵当権」を抹消できることが前提になります。売却代金で返済する場合は、借入先に返済予定日時点の一括返済額、必要な手続き、抹消書類の受渡し方法を照会します。
仮に、売却代金から売却費用を差し引いた金額がローンの完済額に届かないなら、その不足分を自己資金で補えるかが判断の分かれ目です。補えない場合は、売買契約を先に結ばず、借入先へ返済方法を相談します。金融機関などの同意を得て売却する「任意売却」が選択肢になることもありますが、希望すれば成立するものではなく、売却後も債務が残る場合があります。
ローンがあるケースでは、不動産会社の査定や販売日程と、金融機関の返済・担保解除の手続きを連動させる必要があります。完済資金や金融機関の同意が確保できるまでは、抵当権を抹消して引き渡せると約束せず、売却手続きの条件を調整してください。
売却後に手元へいくら残る？費用・税金・入金時期まで含めて資産整理を終える
不動産の売却後に自由に使える金額は、売出価格ではなく、実際の成約価格から売却費用・ローン返済額・税負担を差し引いて判断します。代金の入金と費用・税金の支払いは同時とは限らないため、「最終的に残る金額」と「各時点の口座残高」を分けて把握することが、資産整理を終えるための収支管理になります。
成約価格から支出を引き、税引き後の手取りを試算する
売出価格は購入希望者に提示する価格であり、その金額が入金されるとは限りません。資金計画は成約価格を基準に更新し、仲介手数料、売主が負担する登記関連費用、契約書の印紙税、家財の処分費など、実際に発生する支出を差し引きます。ローンがある場合は、残高だけでなく、返済日までの利息や一括返済に伴う費用も反映させます。
仮に、成約価格が3,000万円、ローンの一括返済額が1,200万円、その他の売却費用が合計150万円なら、税負担を差し引く前の手取りは「3,000万円－1,200万円－150万円＝1,650万円」です。これは計算方法を示す仮定であり、費用の相場を示すものではありません。ここから別途見積もった税額を取り置いた残りが、資産整理後に使える資金の目安になります。
譲渡所得の計算に備え、購入時と売却時の資料を残す
税金の対象になる「譲渡所得」は、不動産を売った利益のことで、売却代金やローン返済後の手取りとは異なります。基本的には、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は購入代金や購入に要した一定の費用、譲渡費用は売るために直接要した一定の費用を指し、建物の取得費は経年による価値の減少を反映する調整が必要です。
ローンの返済元金は手取りを減らしますが、そのまま譲渡所得から差し引けるわけではありません。また、資金計画上の支出すべてが税務上の譲渡費用になるわけでもないため、支出一覧には「支払額」と「税務上の扱い」を分けて記録すると整理しやすくなります。
購入時の売買契約書、仲介手数料などの領収書、売却時の契約書・精算書をまとめて保管してください。相続した不動産では、被相続人が購入した際の資料も手掛かりになります。取得費が分からない場合には概算取得費を用いる扱いがありますが、税額に影響するため、資料がないという理由だけで自己判断せず、税務署や税理士に計算方法を相談します。
入金後も納税資金を分け、申告まで収支管理を続ける
売却代金は、契約時に手付金を受け取り、引渡し・決済時に残代金を受け取る形が一般的です。手付金は代金の一部なので、残代金と二重に計上しないようにします。仲介手数料などの支払時期は契約によって異なるため、売却サポートの担当者には、入金額・返済額・費用・支払日をまとめた精算予定の提示を依頼すると、決済後の残高を把握できます。
譲渡所得にかかる所得税などの申告・納付は通常、売却した翌年に行い、住民税の支払いはさらに後になることがあります。入金直後の残高をすべて使わず、見込税額を別に管理してください。所有期間や居住実態などで税額や適用できる特例が変わるため、売却代金だけから納税額は判断できません。
例えば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、要件を満たす場合に利用を検討できる制度です。ただし、控除により税額がなくなる場合でも、適用を受けるには原則として確定申告が必要です。国税庁の案内や税理士を通じて、売却年に適用される要件、住宅ローン控除などとの併用制限、申告の要否を確かめます。決済後は予定額を実績額に置き換え、未払い費用と納税予定額を残しておけば、口座残高と本当の手取り額を混同せずに資産整理を締めくくれます。
よくある質問 (FAQ)
Q: 不動産の売却相談をした後でも、売るのをやめられますか？
A: 相談や査定の段階なら、通常は売却を見送れます。ただし、媒介契約後は依頼した広告などの費用精算が生じる場合があります。売買契約後の中止は手付解除や違約金の問題になるため、署名前に解除条件を書面で確認してください。
Q: 遠方に住んでいて現地へ行けなくても、売却手続きは進められますか？
A: 現地へ行く回数を抑えて進められる場合があります。ただし、本人確認や登記書類の準備など、売主自身の対応が必要な手続きもあります。依頼前に不動産会社と司法書士へ、郵送対応の可否、代理人に任せる範囲、追加費用を尋ねてください。
Q: 雨漏りや設備の故障は、修理してから売り出すべきですか？
A: 必ずしも修理が先とは限らず、不具合を明示して現状のまま売る方法もあります。修理費を売価で回収できるとは限りません。把握している不具合は担当者に伝え、修理する場合としない場合の販売条件や、契約上の責任範囲を比較します。
Q: 売却サポートを頼んでも買い手がつかない場合、すぐ値下げすべきですか？
A: 反応がない原因を分けてから判断します。問い合わせ自体が少ない場合と、内覧後に断られる場合では見直す点が異なります。担当者から広告の掲載状況や内覧者の意見を聞き、価格だけでなく写真、物件説明、引渡し条件も検討してください。
Q: 入居者がいる賃貸物件は、退去してもらわないと売れませんか？
A: 入居者がいる状態でも、賃貸借契約を引き継ぐ形で売却できる場合があります。売却だけを理由に退去を求められるとは限りません。賃貸借契約書、賃料の入金状況、敷金などの預り金を整理し、賃貸中の物件に詳しい不動産会社へ相談します。
Q: 資産整理で古い家を売る場合、先に解体した方がよいですか？
A: 解体前に、建物付きと更地の両方で売却条件を比較するのが無難です。解体費用に加え、住宅用地に対する固定資産税などの軽減措置や、税の特例に影響する場合があります。工事を契約する前に、不動産会社と自治体の税務担当窓口などへ確認してください。
記事の結論
資産整理の売却手続きは、希望する手取り額・入金期限・権利関係を基準に、必要な売却サポートを選ぶことから始めます。査定額の高さだけでなく、費用を差し引いた収支と、引渡しまで無理なく進められる条件がそろうかで判断してください。
この記事のポイント
- 1. 売り方は価格・期限・対応負担で選ぶ
仲介は購入希望者を探す方法、買取は不動産会社が直接購入する方法です。価格だけでなく、買主探しの不確実性や内覧・残置物処分の負担も比べ、優先条件に合う方法を選びます。 - 2. 依頼先は査定の根拠と支援範囲で見極める
査定額を成約事例や物件の状態から説明できるか、必要な業務をどこまで任せられるかが比較軸です。追加費用や専門家への紹介条件は、見積書・契約書で確かめてください。 - 3. 契約・引渡しの条件は書面で共有する
必要書類を整理し、販売中の連絡方法、価格見直しの進め方、引渡しまでの役割分担を明確にします。売主が判断する事項と支援先に任せる作業を分けると、認識違いによる停滞を防ぎやすくなります。 - 4. 相続・共有・ローンの課題は販売前に整理する
相続登記、共有者全員の同意、ローン完済と抵当権抹消の見通しなど、売却を妨げる条件を先に把握します。不動産会社だけでは対応できない問題は、内容に応じて司法書士などの専門家や金融機関へ相談してください。 - 5. 手取りと納税まで見据えて資産整理を終える
売却代金から諸費用・ローン返済額・税負担を差し引いて資金計画を立てます。購入時と売却時の資料を残し、入金後も納税資金を分けて、必要な申告に備えます。
次の行動として、希望する手取り額・入金期限・名義や共有者の状況・ローン残高を一枚にまとめ、不動産会社への売却相談で提示する条件シートを作成してください。